房价问题一直是个热门话题。很多人多次问我对房地产市场的看法。我总感觉一言难尽。这次就借着雄安新区设立的热潮，系统详细的谈一谈我的看法。
设立雄安新区在意义，用最简短的话来概括，就是“重新洗牌”。北京的利益格局已经被锁死了，就是从二环到三环到四环五环，越靠近中央房价越贵，只涨不跌，再怎么限购限贷也没有用。持有北京房产的人，就意味着财富永远升值，世世代代永远享有中国最好的教育医疗资源和最好的就业条件以及发展机遇。这个利益格局锁定之后，阶层固化就变得不可逆转。买不起北京房子的人将永远也买不起北京的房子。
那些要想获得一流的就业、创业或者其它个人发展机遇怎么办？那就老老实实的向房子的所有者缴纳高昂的租金——也就是，你能从这些资源中得到的好处，大部分都会以租金的形式被房屋的所有者拿走了。土地所有者永远享有经济发展带来的利益，财富的真正创造者永远要把自己创造出来的财富的绝大多数交给房屋所有者。
这其实就是中国古代传统的土地兼并问题在新时代的再现。现在的情况还没有严重到这样的地步，我们还有足够的时间来进行改革。
为什么说现代的城市住宅价格高涨等同于古代的土地兼并？古代的土地兼并是兼并的农用地、耕地，那是因为古代社会的核心产业是农业，农业是社会财富最重要的来源，兼并耕地就是兼并最重要的生产资料，必然导致社会财富永久性的两极分化；而现代社会的核心产业是工业和服务业，这些产业都聚集在城市，城市才是现代社会财富创造的核心，农业用地的价值已经非常非常低了，发生在农村的土地兼并已经不能改变社会财富分配的方向，只有发生在城市的土地兼并——以占有核心城区房产的方式——才是推动社会财富永久性两级分化的核心方面。
这样的问题不仅发生在北京，也同时发生在上海深圳等其它大中城市。只是说北京的问题最突出而已。北京高房价靠的是政治资源，上海深圳靠的是地理优势、区位资源。
雄安新区的设立，就是要重新洗牌，宣布以前的利益格局将被打破。如果雄安新区真的能把北京的金融、教育、科研、医疗资源大部分转移出来（我不敢保证这个假设一定会变成现实，这只是一个假设，搬迁过程必将遇到利益集团明里暗里的抵制，具体效果如何尚难预料），那么，毫无疑问，北京房价只涨不跌的神话将被打破。这个神话的打破，也就意味着土地兼并趋势的逆转，并由此带来社会财富更加公平的分配。尽管这种重新分配也不是绝对公平的——有很多提前知道内部消息的权势人物已经在雄安地区提前很久就囤积房产了，有钱人在消息公布以后也第一时间杀到雄安附近开始炒房了，年轻人要在雄安定居还是逃不脱被这些人宰一刀——但不管怎么讲，它确实比北京那种“一环套一环”的房价永远上涨模式要公平的多。
建新区来疏散中心城市资源，解决房价高涨和交通拥堵等问题，打破原有利益格局，这样一个招数，并不是雄安新区的发明创造。实际上，中国的地方政府早在几十年前就有了探索，但是很多年来，却被一些人给戴上了“好大喜功、追求政绩、奢侈浪费”等帽子，给新区建设造成了很大的舆论压力，一度推行不下去了。最典型的例子就是沈阳和兰州市都试图把市委市政府办公地址搬到新区以推动新区开发，最后都被中央叫停了。现在中央层面设立雄安新区，实际上是又重新肯定了地方政府探索出来的这种以新区建设来发展经济和解决房地产市场问题的方案，这是可喜可贺的。
我一直认为，只有采用类似于雄安新区的新区建设方案，才是解决中国房地产问题最根本性的方案，其它的什么限购限贷、征收营业税个人所得税、房地产税等等，都是治标不治本的方法。只有大规模的建设新区，由政府来推动经济资源从传统城区向新城区转移，不断的打破原有的空间利益格局，才可能实现中国的房地产市场平稳有序发展。
为什么说税收和限购只能治标？而新区建设则可能治本？这就关系到我们对最近几年房地产价格暴涨的核心原因的理解。
对房价高涨，特别是以北京、上海、深圳为代表的核心城市的房价暴涨，主要有两种解释，这两种解释，决定了什么样的招数才能治标，什么样的招数才能治本。
第一种解释，认为高房价是被投资者炒作起来，手法包括囤积居奇、过度利用金融杠杆，或者联合中介制造缺房恐慌等等，总之就是一群“坏人”在抢老百姓的房子。如果这种解释是正确的，那么税收和限购的方式就能解决问题。目前的绝大部分房地产调控措施，都是围绕着这个解释出台的，目标就是“抓坏人”。
谁是坏人呢？短期炒房客肯定是坏人。他们快进快出挣钱，制造泡沫。所以政府先后出台了两年内交易要收营业税的调控措施，后来又出台了不满五年或非唯一住房销售要征收个人所得税。这样短期炒作的成本就很高了。但是，这个招数被实践证明解决不了炒房问题，反而是买房人要多交很多税。
有人说，中介是坏人，喜欢哄抬房价。因为房价越高他们收入越高。所以要整治违规中介。还有人说，房地产开发商是坏人，他们也希望房价越高越好。所以一旦某地房价开始暴涨，大家就开始传言，说都是房地产商找的托儿去排队，制造缺房子的恐慌。但整顿了一轮又一轮，房价还是连续十几年猛涨。现在回头看，还有人相信，北京房价两万的时候，那些排队抢房子的人是房地产商或者中介找的托儿吗？还有人认为，上海房价三万的时候，中介天天打电话告诉你再不买就买不到了，是在忽悠你吗？
还有人说，有很多人囤积了很多房子，导致房子稀缺。如果大家都不囤积房源，那么房价就会下跌了。但限购政策已经很多年了，看起来效果也并不明显。实际上，确实有少量富有人群手里持有多套住房。但是，房子只要住着人，就算是物尽其用了。如果没有富人持有多套住房出租，恐怕那些连便宜房子都买不起的人就连租房子都找不到地方了。北京上海这些地方，不仅房价高昂，房租也一点不便宜。
几年前各大城市房价大涨的时候，就有很多传言，说小区房子大量闲置，很多有钱人把房子买来空着。还有很多好事者晚上跑到小区里面，去拍照，说只有三分之一甚至更低比例的房间亮着灯等等。据我在北京市建委工作的朋友讲，为了摸清楚这个事情，建委还专门组织过人调查房子的闲置比例，主要就是看用水用电的情况。结果调查出来的结果不敢对外公布。为什么？因为五环以内、交房时间超过一年的房子空置率几乎为0！全都住满了人。说明住房并没有闲置，相反非常紧张，如果公布了，只会制造更多的购房恐慌。
现在我想已经很少有人会相信在中国的大中城市，还存在大量住房空置了。有是有，但比例极少，北京有大概600万套存量住房，被少数富人持有空置的可能只有几万套。几万套房子听上去很吓人，其实放出来对市场价格影响不会太大。前段时间有媒体报道，沙特有土豪在伦敦中心区购买了几套大房子空着十多年不去住，里面都成了老鼠窝。这种情况是有，但很显然，沙特土豪那几套房子就算拿出来卖，也不会对伦敦的房价产生多大影响。北京上海的情况同样如此，大部分住房还是被自主居民或者出租者购买的，有很多人手里有两三套房子，但基本都用于出租。手里持有大量住房又空着的数量非常非常少，就算拿出来很大一部分卖，也很难对房地产市场产生很大的冲击。
一些被称之为鬼城的城区或者大型小区，往往是因为刚开发不久，周边配套设施不够齐全，因此入住率不高。但随着经济的发展和配套的完善，也会很快住满了人。甚至连著名的“鬼城”鄂尔多斯的康巴什，经过十多年的开发以后，也已经聚集起来了十多万居民，房价从三千多涨到了七千多。总之，在大中城市，广泛的住房闲置是不存在的。
最近还有一个很搞笑的新闻，说深圳有一千多万套住房，而只有两千多万人口，所以房子够。深圳房价高是炒上去的。这是一个错误的说法。深圳只有三百万套左右的城市住房，多出来的几百万套其实包括工厂的员工宿舍和农民自建房。很多城中村的房子农民自己建来出租，每个房价有厕所有厨房，当然可以算一套房，但只有十几个平米，居住条件非常恶劣。把这些房子都算进来，那任何城市的住房都是够的，因为不管是北京还是上海，晚上都没有什么人露宿街头嘛，对不对？到了晚上大家肯定都有房子住，所以房子肯定是够的。所以深圳有一千多万套房子，够住的说法是一个误解。深圳真正符合城市住房标准的房子严重短缺，所以才会出现房价暴涨。
在这种情况下，希望通过房地产税来大幅度的降低房子，是不切实际的幻想。税收负担最后会体现到房价或者房屋租金里边去：可能房东的收益确实会有所减少，但对买房人或者租房人来讲，他们最后支付的包含税费的价格只会增加不会减少。对买房人来讲，无非是钱是用来买房子还是用来交税的区别罢了。比如现在两套同一小区户型高层差不多的房子，一套没有满两年，一套满了两年，那么满了两年的市场价格就比不满两年的要贵一点。这个贵的一点，差不多就是不满两年的房子需要交的营业税。
同样，征收房地产税以后，房东首先会想办法提高租金，把房产税加到租金里边去。房屋销售价格有可能降低，如果每年征收房屋价格的百分之一作为房产税，那么房屋价格就可能降低个百分之二十，然后买房人在房子买过来以后每年再交百分之一。当然这涉及到贴现的问题，算法比较复杂，但大体是这么个意思。对买房人来说，无非就是首付可以少交百分之几而已，并不代表房子价格下跌了。市场机制终究是要发挥作用的，这个基本规律就是：房子的价格由它的价值决定。如果房子真的值几百万，我们指望通过税收也好限购也好，让它低于它的价值出售，那些没有买到房子的人从中占便宜，这是不可能的。
房产税还有一个很大的问题，这一点大部分研究房产税的都不知道。就是它是按照评估价格作为基准来收的，世界上绝大部分国家征收房产税的评估价格都只有市场实际价格的几分之一甚至几十分之一。这个我专门研究过，英国的房产税评估价格，三十年了，没有动过；我国台湾地区的房产税，评估价格只有市场价格的不到二十分之一，一套价值400万的房子，评估价格只有20万，然后按照评估价格的百分之三征税，最后只交6000元每年，跟物业费差不多，还有各种减免。美国加州规定如果房屋不交易，那么房产税就永远不涨。这种征税方式，能挤出来的存量住房不会太多。韩国等国家开征房产税之后，大概是一年内房价出现一波快速的下跌，但是很快就恢复上涨。现在韩国的首都地区是全世界房价最高的地区之一，韩国人买房负担比中国还重。所有这些案例都说明，房产税虽然有用，但绝不可能对房价高企的局面产生根本性的影响。说到底，房价高企并不是因为有很多人过度囤积住房造成的。中国开征房产税，通过房产税能挤出来的泡沫有一些，但不会太大。
所以，有关房价上涨的第一种解释，明显有问题。根据第一种解释来调控房地产市场，注定会失败。甚至还有很多地方采用掩耳盗铃的办法，超过限定价格的房子不准交易，或者不准开盘。这种从表面上看，房价控制住了。但是反而限制了房屋供应，实际上起到了太高房价的效果。这就更搞笑了。而这种搞笑的掩耳盗铃的政策，却实实在在的在包括北京这样号称国家化大都市的地方政府经常性的使用。说起来真的有点丢人啊！
我一直非常困惑不解的是：一旦出现房地产价格大幅度上涨，政府的第一反应往往竟然是宣布要严格控制房地产开发？从来没听说过，市场上某个产品价格上涨的时候，通过降低产品供应竟然能让产品降价的。难道正确是思路不是应该反过来：房价大幅度上涨，就赶紧加快供地，大力鼓励房地产开发，让大量的新房源进入市场，从而平抑房价吗？
这个奇怪的思路背后，核心就是对房地产市场的错误认识。把房价的上涨，归咎于中介、归咎于炒房人，甚至归咎于房地产开发商，而没有认真的去思考：该怎样提供更多的房子来缓解市场供应的紧张状况？
这个思路看上去很简单，住建部最近好像醒悟过来了，发通知要求住房供应紧张的城市加快供地。但在北京、上海、深圳、雄安这些特殊地区，似乎总是想要控制人口，然后把房地产开发和人口控制联系起来，因为担心供地太多就会导致人口过度聚集。
这里面就有一个看起来很难解决的矛盾：如果大城市房价低，那么就会有周边地区的人到这里来买房，到这里居住，就会加剧交通拥堵等大城市病，并且进一步推高房价；如果限制房地产开发，减少土地供应，那么就会加剧房价上涨，年轻人就会失去在大城市发展的机会，贫富差距和阶层固化成为严重的社会问题。看起来是一个两难问题。这个两难问题，才是过去这么多年中国大中房地产市场高烧不退的核心原因。
政府倾向于坚决的采取减少大中城市土地供应的办法来解决问题，比如去年前年的房价快速上涨，其实有一个很重要的原因大家没注意到，就是上海带头、北京深圳跟进，在制定规划的时候坚决的做“减量规划”。减量规划的必然结果就是土地供应减少。所以为什么过去几年这几个中心城市房价暴涨？土地供应大幅度降低了，它能不暴涨吗？
北京从2004年开始土地供应大幅度下跌，也就是从这一年开始，北京房价开始了一路狂奔的暴涨，一直到今天。2016年北京的土地供应量只有2004年的十分之一，这样的情况下，房价能不暴涨吗？再怎么打击炒房又有什么用呢？
北京刚刚宣布要在未来五年增加150万套住房供应，但很快就被人揭了皮：这150套大部分都是回迁房，不会新增住房存量。而且相比过去五年，也就是2011到2016年，未来五年的土地供应量计划实际上还大幅度减少了。也即是说，政府一方面希望通过加大供给来抑制房价，另一方面又不敢真的增加住房供应，引起大中城市人口过度聚集。最后就只能玩虚的：通过虚假的土地供应忽悠来让大家不要去炒房子。这种忽悠以前有用，到今天已经完全失效了。
所以，对房价暴涨的第一种解释，认为房价是被炒起来的，根本站不住脚。基于打击炒房而采取的所谓调控措施，作用都非常有限——不是没有作用，而是作用非常有限。作用是有的，但是经过一轮一轮的限购限贷，泡沫其实挤得差不多了，中国房地产市场已经没有多大泡沫了。大中城市房价高昂的核心原因有且只有一个，就是我们说的第二种解释——这些地方的房子真的值这么多钱！
中心城区的空间有限，房子太少了，要占有这些资源就得出这么多钱。有人说北京一套学区房上千万甚至几千万，结果清华北大毕业的都买不起，那么学区房有什么用？现在的清华北大毕业的学生买不起，不代表将来清华北大的学生买不起。因为现在毕业的这一批清华北大的学生，是在以前社会比较公平的时代考上来的，来自中下层的家庭还有不少。这些人就算考上清华北大，也买不起北京的房子，很正常。随着房价暴涨和阶层固化，学区房成了只有最有钱的阶层才能享受的待遇，最好的初级中级教育资源向这个阶层集中。这个阶层的子女从小就在最好的学校读书，彼此之间也建立起密切的联系，权贵阶层将垄断从最好的小学到最好的中学再到最好的大学的升级途径。这批人的子女，他们不管能不能考上清华北大，最后能买得起学区房的可能性，都比那些出身于中下层的清华北大毕业生可能性大得多。所以，今天购买学区房，不是买的考入清华北大的入学名额，能考上当然好，考不上也没有那么重要，重要的是在阶层固化之前，在阶层流动的大门关闭之前，搭上最后一班车，把子女送进只有顶级精英阶层才能就读的学校，进入这个圈子，跟未来的统治阶级建立同学关系。从这个角度来讲，学区房当然值这么多钱！
由于住房的产权是至少七十年，从目前的趋势来看，七十年之后估计也会以很小的成本继续持有。这么长的时间的产权，它的价格确实不应该用当前的租金和收入水平来估值。所以租金上涨跟不上房价上涨很正常，租金是为今天的收入水平支付成本，房价是为未来七十年的收入预期支付成本。只要中国经济能够保持较快速度增长，如果中心城区的房子供应数量不增加，那么中心城市的房价一定会远远高于租金的贴现值。有很多人拿北京上海的房价和纽约伦敦对比，结果是差不多，有人算出来高一点，有人算出来第一点，但是都差距不太大。中国未来的发展完全可能超过美国和英国，我认为这几年就可以超过，有很多人不同意，但大部分还是会同意经济总量十年之后超过美国和英国没问题。这就足够了，房子可是可以持有七十年以上的。高房价高就高在预期，如果对经济持悲观态度，租房就比买房合算，反之，买房就比租房合算。
实事求是的讲，高房价也有高房价的好处，主要一点就是通过市场规律实现人才回流到二三线城市。以前北京那些重点大学毕业的学生，没多少愿意回老家的，都想留在北京。因为北京机会多、发展潜力大，而且生活配套人文环境好，特别是人口素质更高，确实更适合高学历人才生活和个人发展。所以这些人宁可在北京住狭窄的一居室，也不愿意回到二三线城市住大房子。一直到最近两三年，这些人终于意识到，自己在北京奋斗十多年，到了孩子上学的年龄自己可能都还是买不起一套北京的一居室，这下这种希望才算是被彻底破灭了，毕业以后愿意回二三线城市的人才真正多了起来。这就是市场规律发挥作用，如果北京的房价总是那么低，那大家都呆着不走，也不好。
所以，房地产就是面临着这么几个两难选择，高房价可以促进优秀人才疏散，但是又会导致阶层固化。政府一方面想通过抑制房价来保障社会财富分配的公平，另一方面又担心抑制房价会导致大城市过度发展、城市病越来越严重。
要解决这样的两难问题，仅仅试图依靠给房价“挤泡沫”、“抓坏人”是肯定行不通的。房地产商只要是合法经营，不靠行贿来拿地，他们就不是坏人，他们是房屋的生产者。如果没有地方政府和房地产商的合作，这些年几乎疯狂的圈地盖房子，房价只会比现在更高，我们社会的住房条件只会比现在更恶劣。因为房价上涨而抑制房地产开发，是非常可笑的行为。房地产热潮是因为社会对住宅的需求非常大，开发房地产能赚钱。房子涨价快，是因为开发速度太慢了，建房子的速度跟不上人民群众对住房的需求增加的速度。而不是因为有了房地产开发热潮，房子建多了，房价才涨上去——这样的逻辑很荒谬。
房地产真正的难点不在于建房子的速度、建多少房子，最大的难点是土地在空间上不可移动，或者说房子所能利用的空间资源不可以移动。这跟汽车或者电脑不一样，只要有足够的需求，生产厂家可以几乎无限的生产出来满足消费需求。中心城区的土地有限。西安市的房价大概只有五六千块钱一平米，西安外围地区一平米两三千元的房子多得是。可是，不管我们在陕西建多少两千块钱一平米的房子，都不会对北京或上海十几万一平米的房子产生冲击。那些外围地区的住房供应，无法对中心城区的房价构成冲击。所以中国的三十岁以上的人，几乎每个家庭名下都有房产，从数据上看住房自有率世界第一。但中国的年轻人仍然普遍具有住房焦虑，因为这些房产很多并不在他们工作就业的地方。所以老是有人跟我算账，说多少年以后，房子会过剩。这个账没法算，就算人人手里十套房子，大中城市中心城区的房价还是会继续高涨。因为外围地区的房子、土地不可移动到中心城区，再多也没有用。
从这个角度说，即使大规模增加土地供应和公租房廉租房供应，还是无法解决当前的问题。在资源稀缺的条件下，市场经济和计划经济都解决不了这个问题。就算中心城区的房子全都建成公租房，价格很低，那么就会有更多的人想要去居住。如果不拼价格，那么就只能拼关系、拼特权。计划经济时代，普通人想要在北京拥有住房，其实比现在还要困难的多。
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